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全國首個“營改增”後“三舊”改造稅收政策指引在廣東省落地

作者:超級管理員        時間:2017-08-18


關於印發《廣東省“三舊”改造稅收指引》的通知
(粵地稅發[2017]68號)

       按照《廣東省人民政府關於提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》(粵府〔2016〕96號)中省稅務主管部門負責製訂“三舊”改造相關稅收指引的要求,廣東省地方稅務局、廣東省國家稅務局、廣東省國土資源廳聯合製定本指引。
本指引將我省“三舊”改造分為三類共九種改造模式。第一大類政府主導模式分為:政府收儲、政府統租、綜合整治(政府出資)三種模式;第二大類政府和市場方合作模式分為:以毛地出讓方式引入社會力量實施改造、土地整理兩種模式;第三大類市場方主導模式分為:農村集體自改、村企合作、原土地使用權人自改、企業收購改造四種模式。
       本指引基於每種模式的典型案例,梳理“三舊”改造過程中涉及的增值稅、土地增值稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅和個人所得稅等主要稅種相關稅務處理事項,用於指導“三舊”改造項目的涉稅管理。本指引未盡事宜按照稅收法律、法規及相關規定執行。今後國家和省有新規定的,按新規定執行。

第一大類:政府主導模式
 

 

1 政府收儲模式

1.1 情況描述
       政府收儲模式是指政府征收(含征收農村集體土地及收回國有土地使用權等情況,下同)、收購儲備土地並完成拆遷平整後出讓,由受讓人開發建設的情形,屬於比較傳統的改造模式。

1.2典型案例(政府征收方式)

       A市某舊廠房拆除重建改造項目,原廠房用地由政府收回後以公開出讓方式引入投資者進行改造。具體為:
一、政府依照城市發展規劃,按照法定程序,收回原廠房用地,並向原廠房權屬人(被征收方)支付補償(貨幣、土地置換、房產置換等多種補償方式,包括政府公開出讓該宗用地後使用出讓收益對原權屬人支付的補償)。

二、經政府委托的施工企業對該土地進行建築物拆除、土地平整等整理工作後,政府通過公開方式出讓土地。

三、某商業地產公司(受讓方)競得土地後,向政府支付土地出讓價款,並將該項目打造成為大型城市商業綜合體。

1.3 稅務事項處理意見

1.3.1 征收方式收儲

1.3.1.1 被征收方(原權屬人)
       被征收方的廠房用地被政府收回,並取得貨幣或實物補償。

一、增值稅
       根據《財政部國家稅務總局關於全麵推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第(三十七)款規定,土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。

二、土地增值稅
       根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)第十一條規定,對被征收單位或個人因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征收的房產或收回的土地使用權免征土地增值稅。

三、契稅
       根據《廣東省契稅實施辦法》(廣東省人民政府令第41號)第八條第(四)項及《關於解釋〈廣東省契稅實施辦法〉第八條第四項的批複》(粵府函〔2007〕127號)規定,被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用後,異地或原地重新承受土地、房屋權屬,其成交價格或補償麵積沒有超出規定補償標準的,免征契稅;超出的部分應按規定繳納契稅。

四、企業所得稅
(一)符合政策性搬遷規定情形的,根據《國家稅務總局關於發布〈企業政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2012年第40號)和《國家稅務總局關於企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告》(國家稅務總局公告2013年第11號)規定處理。
(二)不符合政策性搬遷規定情形的,取得的補償收入作為企業所得稅應稅收入,發生的損失、費用按規定稅前扣除。

五、個人所得稅
       根據《財政部國家稅務總局關於城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》(財稅〔2005〕45號)規定,對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款,免征個人所得稅。

1.3.1.2 征地拆遷方(政府)
       政府(含具體征收實施單位)直接征收房地產,並向被征收方支付貨幣或實物補償。

一、增值稅
       根據《財政部國家稅務總局關於全麵推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)中《銷售服務、無形資產、不動產注釋》的規定,政府(含具體征收實施單位)直接征收房地產,並向被征收方賠償房產,應按“銷售不動產”征收增值稅。

二、土地增值稅
       府以房產補償被征收方,應按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關規定繳納土地增值稅。

三、企業所得稅
      拆遷方如為政府職能部門,不涉及企業所得稅。政府部門以外其他機構因拆遷行為取得收入作為應稅收入征收企業所得稅,支付的補償在稅前扣除。

1.3.1.3 受讓方
       受讓方以出讓方式取得土地使用權。
一、契稅
(一)根據《財政部國家稅務總局關於國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅〔2004〕134號)規定,出讓國有土地使用權的,其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。
(二)根據《國家稅務總局關於明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批複》(國稅函〔2009〕603號)規定,通過招標、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權的,對承受者應按照土地成交總價款計征契稅,其中的土地前期開發成本不得扣除。

二、城鎮土地使用稅
       根據《財政部國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規定,以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

三、企業所得稅
       受讓方取得改造地塊開發權所發生的支出作為土地開發成本進行稅務處理。

1.3.1.4 工程施工方
       工程施工方提供建築物拆除、土地平整等勞務。
一、增值稅
       根據《財政部國家稅務總局關於全麵推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)中《銷售服務、無形資產、不動產注釋》的規定,工程施工方提供建築物拆除、土地平整等服務,應按“建築服務”征收增值稅。
二、企業所得稅
       施工企業提供勞務所得,應計入應納稅所得額,按規定繳納企業所得稅。企業每一納稅年度的收入總額,減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損後的餘額,為應納稅所得額。企業從事建築、安裝、裝配工程業務或者提供其他勞務等,持續時間超過12個月的,按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現。
三、個人所得稅
       根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例等相關規定和《國家稅務總局關於建築安裝業跨省異地工程作業人員個人所得稅征收管理問題的公告》(國家稅務總局公告2015年第52號)規定,工程作業人員在異地工作期間的工資、薪金所得個人所得稅,由相應企業代扣代繳並向工程所在地主管稅務機關申報。
1.3.2 收購方式收儲
       以收購方式儲備土地的,對原權屬人按轉讓房地產征收流轉稅及附加、土地增值稅等稅費,對土地收儲機構應按取得土地使用權征收契稅等稅費,如能提供政府依法征用、收回土地使用權文件及補償協議的,按1.3.1 征收方式收儲處理。

2 政府統租模式

2.1 情況描述
       政府統租是指政府下屬企業連片租賃農村集體的舊廠房用地並實施改造的情形。

2.2典型案例
       B市電子城項目由政府主導,政府下屬企業(承租方)連片租賃農村集體經濟組織(土地出租方)的舊廠房、鋼材堆放場等土地。具體為:
該企業(承租方)以農村集體經濟組織(土地出租方)的名義辦理項目立項、規劃、報建等建設手續,在承租土地上出資增設建築物。租賃期內,承租方利用建築物獨立經營、獲取收益;出租方僅收取土地租金,不參與承租方經營管理、不分取經營收益。土地租賃終止或期滿,承租方向出租方返還租賃土地時,將增設建築物一並無償移交。

2.3 稅務事項處理意見
2.3.1 土地出租方(農村集體經濟組織)
       土地出租方出租農村集體建設用地,並取得土地租金。
一、增值稅
       根據《財政部國家稅務總局關於進一步明確全麵推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)第三條第(二)款的規定,納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用,按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。
因此,農村集體經濟組織(土地出租方)將土地出租給承租方(本案例中為政府下屬企業),應按“不動產經營租賃”服務繳納增值稅。
二、企業所得稅
       根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例規定,出租方出租土地取得的租金收入,應按規定申報繳納企業所得稅。
2.3.2 承租方
       承租方在承租土地上出資增設建築物,並將建成的房屋用於出租。
一、增值稅
       根據《財政部國家稅務總局關於全麵推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)中《銷售服務、無形資產、不動產注釋》的規定,承租方將建成的房屋用於出租,應按“不動產經營租賃”征收增值稅。
二、城鎮土地使用稅
       根據《財政部稅務總局關於承租集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2017〕29號)規定,在城鎮土地使用稅征稅範圍內,承租集體所有建設用地的,由直接從集體經濟組織承租土地的單位,即承租方繳納城鎮土地使用稅。
三、企業所得稅
(一)根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例規定,承租方出租建成的房屋取得租金收入,作為企業所得稅應稅收入,發生的成本、費用、稅金在稅前扣除。
(二)由於承租方建造建築物的支出,為實際發生的、合理的且與取得收入直接相關的支出,同時增設建築物並非承租方持有的固定資產,因此相關建造支出應作為長期待攤費用,在土地租賃期間均勻攤銷,當期攤銷費用允許按規定在稅前扣除。

3 綜合整治(政府出資)模式

3.1 情況描述
       綜合整治是政府投資主導整治改造,不涉及拆除現狀建築及不動產權屬變動,整治工程內容主要包括完善小區公共配套設施、小區道路、園林綠化等。
3.2 典型案例
       C市某古村曆史文化景區環境綜合整治改造項目由政府投資主導綜合整治,保留現有建築主體結構和使用功能,完善配套設施和古建築修繕,整治工程內容主要包括:雨汙分流、三線下地、道路鋪裝、綠化景觀、立麵整飾以及古建築修繕等。
3.3 稅務事項處理意見
3.3.1 不動產原權屬人
       綜合整治區域範圍內不動產權屬不變,由政府撥款給原權屬人進行改造。

企業所得稅:
       政府將整改資金撥付給整治區域內不動產原權屬人,原權屬人應計入收入,如果同時符合《財政部國家稅務總局關於專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》(財稅〔2011〕70號)規定的三個條件,可作為不征稅收入,在收入總額中剔除後計算繳納企業所得稅,但相應的用於改造支出以及形成資產所計算的折舊、攤銷,不得在計算應納稅所得額時扣除。
3.3.2 工程施工方
       工程施工方提供建築物修繕等勞務。參照1.3.1.4處理。

第二大類:政府和市場方合作模式
 

4 以毛地出讓方式引入社會力量實施改造模式

4.1 情況描述
       以毛地出讓方式引入社會力量實施改造模式(下簡稱“毛地出讓”模式)以政府統一組織實施(即政府為征地拆遷方)為前提,有兩種類型:
第一種類型是政府將擬改造土地通過招標、拍賣或者掛牌等公開方式確定土地使用權人,並在拆遷階段通過招標方式引入另一家企業單位承擔具體拆遷工作,該企業單位需要墊付征地拆遷補償款的貨幣補償部分,房屋補償由政府直接補償被征收方。在土地使用權人支付地價款後,政府再向承擔具體拆遷工作的企業單位支付拆遷費用與合理利潤。
       第二種類型是政府將拆遷及擬改造土地的使用權一並通過招標等公開方式確定土地使用權人。由土地使用權人承擔具體拆遷工作,墊付征地拆遷補償款(含貨幣與房屋補償),所支付拆遷費用與合理利潤抵減其應向政府繳交的地價款。

4.2 典型案例(第一種類型)
       D市某片區改造項目按照“政府主導、統一規劃、整體更新”的原則,采用“毛地出讓”模式中的第一種類型改造。具體為:
一、政府以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地,甲集團公司(受讓方)競得土地使用權,按出讓合同規定支付土地出讓價款。
二、在拆遷階段,政府通過招標確定乙企業承擔具體拆遷工作,由其墊資支付給被征收方的拆遷貨幣補償與建築物拆除、土地平整等費用,由政府成立的舊城改造指揮部以房屋直接補償被征收方。
三、拆遷工作完成後,政府從土地出讓收入中支出乙企業的征地拆遷成本(拆遷費用加上合理利潤)。
四、政府按照出讓合同約定將土地交付甲集團公司(受讓方)使用。
4.3 稅務事項處理意見
4.3.1第一種類型
4.3.1.1 被征收方
       被征收方的房地產被政府征收,並取得貨幣或實物補償。參照1.3.1.1處理。
4.3.1.2 征地拆遷方(政府)
       政府(含具體征收實施單位)直接征收房地產,並向被征收方支付實物補償。參照1.3.1.2處理。
4.3.1.3 受讓方
       受讓方以出讓方式取得土地使用權。參照1.3.1.3處理。
4.3.1.4工程施工方
       工程施工方承擔具體拆遷中的建築物拆除、土地平整等勞務。參照1.3.1.4處理。
4.3.2第二種類型
       與第一種類型的主要差異在於,在征地拆遷工作中,貨幣或實物補償均由受讓方支付給被征收方;受讓方與工程施工方為同一企業。
4.3.2.1被征收方
       被征收方的房地產被政府征收,並取得貨幣或實物補償。參照1.3.1.1處理。
4.3.2.2 受讓方、工程施工方
       受讓方以出讓方式取得土地使用權,向被征收方支付貨幣或實物補償,並承擔具體拆遷中的建築物拆除、土地平整等勞務。
一、土地增值稅
       國有土地出讓的受讓方負責拆遷安置,根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)的規定,用建造的本項目房地產安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條第(一)款規定確認收入,同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。支付給回遷戶的補差價款,計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款,應抵減本項目拆遷補償費。采取異地安置,異地安置的房屋屬於自行開發建造的,房屋價值按國稅發〔2006〕187號第三條第(一)款的規定計算,計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬於購入的,以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。貨幣安置拆遷的,憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
二、契稅
       受讓方以出讓方式取得土地使用權,契稅參照1.3.1.3處理。
三、城鎮土地使用稅
       受讓方以出讓方式取得土地使用權,城鎮土地使用稅參照1.3.1.3處理。
四、企業所得稅
(一)用於房地產開發情形的,根據《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號)的規定,拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出,以及取得的土地使用權支出,計入開發產品成本,按規定在稅前扣除。
(二)用於房地產開發以外情形的,取得的土地使用權支出作為無形資產攤銷,發生的各類拆遷補償支出在稅前扣除。
(三)受讓方(工程施工方)提供建築物拆除、平整土地勞務的企業所得稅稅務處理事項參照1.3.1.4處理。

5 土地整理模式

5.1 情況描述
       土地整理模式是由農村集體經濟組織通過招標方式引入土地前期整理合作方,完成地上房屋拆遷和轉為國有建設用地手續後,交由政府以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地,農村集體經濟組織取得出讓分成或返還物業,土地前期整理合作方按土地整理協議取得相應收益。

5.2 典型案例
       E市某農村集體經濟組織通過農村集體資產交易平台確定其準備改造的地塊(農村集體土地)的土地前期整理合作方,並與之簽訂土地整理協議。具體為:
一、農村集體經濟組織收回原用地者的承租土地使用權。該項工作由土地前期整理合作方具體實施,以現金支付方式墊資土地前期整理費用,包括改造範圍內集體土地使用方提前解除租賃合同的違約費用及其地上建築物補償的拆遷補償費用、搬遷費用以及聘請工程施工方完成場地圍蔽、建築物拆除、平整土地等費用,其中拆遷補償不涉及房屋補償。
二、完成地上房屋拆遷和土地平整後,該農村集體經濟組織向當地國土部門申請辦理集體建設用地轉為國有建設用地手續,當地國土部門組織報批材料按程序上報省政府批準。
三、經批準轉為國有後,由當地市、縣人民政府以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地。土地受讓方甲房地產企業向政府支付地價款。
四、農村集體經濟組織從政府取得出讓收益分成作為補償,並使用該補償款以成本價(由土地成本與建安成本組成)向土地受讓方購買房屋,實現實物補償。
五、土地前期整理合作方按土地整理協議取得相應收益(包括拆遷費用與合理利潤)。
5.3 稅務事項處理意見
5.3.1集體土地使用方
       土地前期整理合作方向集體土地使用方支付提前解除租賃合同的違約費用以及地上建築物補償與搬遷費用(貨幣補償)。
企業所得稅:
(一)符合政策性搬遷規定情形的,根據《國家稅務總局關於發布〈企業政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2012年第40號)和《國家稅務總局關於企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告》(國家稅務總局公告2013年第11號)規定處理。
(二)不符合政策性搬遷規定情形的,取得的補償收入作為企業所得稅應稅收入,發生的損失、費用按規定稅前扣除。
5.3.2 土地整理實施方(農村集體經濟組織)
       農村集體經濟組織是土地整理實施方,由其向國土部門申請辦理集體建設用地轉為國有建設用地手續,取得土地出讓收益分成,並以成本價(由土地成本與建安成本組成)向土地受讓方購買房屋,以此作為房屋補償。
一、增值稅
       根據《財政部國家稅務總局關於全麵推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第(三十七)款規定,土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。
二、契稅
       根據《中華人民共和國契稅暫行條例》及其細則規定,農村集體經濟組織以成本價向土地受讓方購買房屋,重新承受房屋權屬,契稅計稅價格為取得該房屋權屬而支付的全部經濟利益。
5.3.3土地前期整理合作方
       土地前期整理合作方墊付提前解除租賃合同的違約費用與地上建築物補償等拆遷補償費,以及聘請工程施工方完成場地圍蔽、建築物拆除、平整土地等費用,並取得相應收益。
一、增值稅
       根據《財政部國家稅務總局關於全麵推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)中《銷售服務、無形資產、不動產注釋》的規定,受托進行建築物拆除、平整土地應按“建築服務”征收增值稅。
二、企業所得稅
       企業墊資土地前期整理費用以及其作為建設方直接向規劃設計單位和施工單位支付設計費和工程款等支出,應視為企業取得的債權性投資資產(會計科目一般為“其他應收款”或者“其他流動資產”)進行稅務處理。土地公開出讓後,企業按協議約定分得的收入應確認為企業所得稅應稅收入,前期墊付資金允許稅前扣除。
5.3.4土地受讓方
       土地受讓方以出讓方式取得土地使用權,並以成本價向農村集體經濟組織銷售房屋,以此作為對後者的房屋補償。稅務處理事項按房地產開發企業受讓土地和銷售商品房處理。

第三大類:市場方主導模式
 

6 農村集體自改模式

6.1 情況描述
       農村集體經濟組織申請將其名下的集體建設用地轉為國有建設用地,並由其所屬的全資公司以協議出讓方式取得該土地使用權進行改造。
6.2 典型案例
       F市甲經濟聯合社所有的舊廠房用地,已辦理集體土地使用證,證載土地使用權人為甲經濟聯合社,土地用途為工業用地。向國土部門申請將該宗用地轉為國有建設用地手續,當地國土部門組織報批材料按程序上報省政府批準。經批準轉為國有後,由當地市、縣人民政府協議出讓給甲經濟聯合社全資成立的乙房地產開發有限公司,用於商品住宅開發。
6.3 稅務事項處理意見
6.3.1 受讓方
       受讓方以協議出讓方式取得土地使用權。
一、契稅
       根據《財政部國家稅務總局關於國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅〔2004〕134號)規定,出讓國有土地使用權的,其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。
二、城鎮土地使用稅
       根據《財政部國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規定,以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
三、企業所得稅
       受讓方通過協議方式取得改造地塊開發權所發生的支出可以作為土地開發成本進行稅務處理。

7 村企合作模式

7.1 情況描述
       村企合作模式是指政府依據農村集體經濟組織申請將集體建設用地轉為國有建設用地,由農村集體經濟組織與開發企業合作實施改造的情形。
7.2 典型案例
       G村集體經濟組織將集體土地申請轉為國有土地,分為融資地塊與複建地塊,並與開發企業合作實施改造,具體情形如下:
一、G村集體經濟組織成員表決同意項目實施方案後,按程序提交有權機關審批。項目實施方案經批複後,該農村集體經濟組織通過市公共資源交易中心公開選擇開發企業參與改造。
二、農村集體經濟組織在組織完成房屋拆遷補償安置後,向當地國土部門申請辦理集體建設用地轉為國有建設用地手續,當地國土部門組織報批材料按程序上報省政府批準。
三、經批準轉為國有後,複建地塊采取劃撥方式供應給G村集體經濟組織,融資地塊由政府協議出讓給開發企業。
四、開發企業按要求繳納土地出讓金後對融資地塊實施改造,並承擔複建地塊物業建造及河湧整治、打通消防通道等工程成本。
7.3 稅務事項處理意見
7.3.1 被征收方(農村集體經濟組織或村民)
       農村集體經濟組織或村民土地、房屋被征收,取得複建地塊物業補償。
一、增值稅
       根據《財政部國家稅務總局關於全麵推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第(三十七)款規定,土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。
二、企業所得稅
       農村集體經濟組織因政府征收土地及地上建築物而取得的房屋不征收企業所得稅。
三、個人所得稅
       被拆遷人按照有關城鎮房屋拆遷的有關規定取得的拆遷補償款,免征個人所得稅。
7.3.2 受讓方
       受讓方取得融資地塊土地使用權,並以建造複建地塊房產為代價補償農村集體經濟組織或村民。
一、契稅
       根據《財政部國家稅務總局關於國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅〔2004〕134號)規定,出讓國有土地使用權的,其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。
二、城鎮土地使用稅
       根據《財政部國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規定,以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
三、企業所得稅
       用於房地產開發情形的,根據《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號)的規定,拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出,以及取得的土地使用權支出,計入開發產品成本,按規定在稅前扣除。
7.3.3 工程施工方
       參照1.3.1.4處理。

8原土地使用權人自改模式

8.1 情況描述
       原土地使用權人自改模式是指擁有國有建設用地使用權的企業自行實施改造。
8.2 典型案例
       H市某集團(不動產權屬人)的創意產業園項目,由其自行出資,按照原址升級、功能置換的模式實施改造。由某集團通過向政府補繳地價,將土地用途由工業用途改變為商業用途,並通過協議方式取得土地使用權後自行進行改造開發。
8.3 稅務事項處理意見
8.3.1不動產權屬人
       不動產權屬人通過向政府補繳地價,將土地用途由工業用途改變為商業用途,並通過協議方式取得土地使用權自行進行改造開發。
一、房產稅
(一)根據《財政部國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)的規定,自行改造企業補繳的地價款應計入房產原值征收房產稅。
(二)根據《廣東省稅務局關於印發房產稅、車船使用稅若幹具體問題的解釋和規定的通知》((87)粵稅三字第6號)的規定,自行改造企業擴建、改建裝修後的房產在下一個納稅期按擴建、改建、裝修後的房產原值計稅。
二、契稅
       根據《國家稅務總局關於改變國有土地使用權出讓方式征收契稅的批複》(國稅函〔2008〕662號)的規定,對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的,應征收契稅。計稅依據為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。
三、企業所得稅
       根據《國家稅務總局關於企業所得稅若幹問題的公告》(國家稅務總局公告2011年第34號)的規定,企業自行出資在原址升級、功能改造發生的支出和補繳的地價款,根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例規定,符合固定資產改良支出條件且原固定資產已提足折舊的,按照固定資產預計尚可使用年限分期攤銷;如果原固定資產尚未足額提取折舊,應並入該固定資產計稅基礎,並從改擴建完工投入使用後的次月起,重新按稅法規定的該固定資產折舊年限計提折舊,如該改擴建後的固定資產尚可使用的年限低於稅法規定的最低年限的,可以按尚可使用的年限計提折舊。改造後企業取得的租金收入,應按規定計算繳納企業所得稅。
8.3.2 工程施工方
       工程施工方提供建築物、構築物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾,線路、管道、設備、設施等的安裝以及其他工程作業。參照1.3.1.4處理。

9 企業收購改造模式

9.1 情況描述
       企業收購改造模式是指由社會投資主體收購改造地塊周邊相鄰的地塊,由地方國土部門進行歸宗後再集中改造。
9.2 典型案例
       I市創意園項目,社會投資主體(收購方)收購多家瀕臨倒閉,效益低下的企業(被收購方)舊廠房,並辦理房產、土地權屬轉移手續。其利用原有的廠房、辦公室進行連片改造,打造餐飲、娛樂、住宿、寫字樓等新興產業園區,並對外出租。
9.3 稅務事項處理意見
9.3.1 被收購方
       被收購方轉讓其擁有的房產、土地,並取得收入。
一、增值稅
       根據《財政部國家稅務總局關於全麵推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)中《銷售服務、無形資產、不動產注釋》的規定,被收購方轉讓其擁有的房產並取得收入,應按“轉讓不動產”繳納增值稅;被收購方轉讓其擁有的土地使用權並取得收入,應按“轉讓土地使用權”繳納增值稅。
二、土地增值稅
       根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定,被收購方轉讓舊廠房取得收入,應按規定申報繳納土地增值稅。
三、企業所得稅
       根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例規定,被收購方轉讓舊廠房取得收入,作為企業所得稅應稅收入,發生的成本、費用、稅金在稅前扣除。
9.3.2收購方
       收購方以轉讓方式有償取得房屋、土地,進行連片改造後對外出租。
一、增值稅
       根據《財政部國家稅務總局關於全麵推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)中《銷售服務、無形資產、不動產注釋》的規定,收購方進行連片改造後對外出租不動產,應按“不動產經營租賃”繳納增值稅。
二、房產稅
       根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定,收購方取得房屋所有權,應按規定繳納房產稅。自用的,以房產原值計征房產稅;用於出租的,以租金收入計征房產稅。
三、城鎮土地使用稅
       根據《財政部國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規定,收購方以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
四、契稅
       根據《中華人民共和國契稅暫行條例》及其細則等有關規定,收購方受讓取得國有土地使用權的,其契稅計稅價格為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。
五、企業所得稅
(一)根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例規定,改造主體取得租金收入,作為企業所得稅應稅收入,發生的成本、費用、稅金在稅前扣除。
(二)收購方對收購的舊廠房進行改造,實際發生的支出,應計入固定資產,按固定資產計提折舊方式進行稅前扣除。